Judicialis Rechtsprechung

2. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige Festlegung sowohl der Sonderumlage insgesamt als auch des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils voraus.

I.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die beiden Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Diese besteht aus zwei freistehenden Einfamilienhäusern auf einem größeren Grundstück. Mit dem Sondereigentum des Antragstellers sind 36/100 Miteigentumsanteile verbunden und mit dem des Antragsgegners 64/100. Das Stimmrecht bemisst sich nach der Größe der Miteigentumsanteile. Der Antragsteller hat seine Wohnung vermietet. Der Antragsgegner war Verwalter.

Am 17.7.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer mit den Stimmen des Antragsgegners unter Tagesordnungspunkt (TOP) 10:

Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, gegen den Antragsteller wegen der Kappung und Verstümmelung der auf dessen Gartensondernutzungsfläche befindlichen Fichten Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Er ist befugt, hierzu einen Rechtsanwalt einzuschalten, in dessen Ermessen nach Überprüfung der Sach- und Rechtslage die Festlegung der Höhe des geltend zu machenden Schadensersatzanspruches gestellt wird. Hierdurch entstehende Gerichts- und Rechtsanwaltskosten werden über Sonderumlage finanziert, die vom Verwalter bei Bedarf von den Wohnungseigentümern einzufordern ist, wiederum aufzuteilen zu 64 % zu Lasten des Antragsgegners und zu 36 % zu Lasten des Antragstellers.

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 27.9.2002 abgewiesen. Das Landgericht hat ihm durch Beschluss vom 29.10.2003 stattgegeben. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss ermächtige den Antragsgegner als Verwalter, einen Rechtsanwalt seiner Wahl einzuschalten, in dessen Ermessen die Festlegung der Höhe des geltend zu machenden Schadensersatzanspruchs gestellt werde. Damit werde dem Antragsteller ein Schiedsverfahren mit einem möglichen Schiedsspruch aufgezwungen, wenn der Rechtsanwalt die Höhe des Schadensersatzanspruchs festlegen könne. Ob der Antragsteller schadensersatzpflichtig sei, könne aber nur im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens geklärt werden.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Der Antragsgegner behauptet, die Mieter des Antragstellers hätten die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fichten beschädigt. Dies kann, wenn es zutrifft, Schadensersatzansprüche gegen den Antragsteller begründen (§ 823 BGB, § 14 Nr. 1, 2 WEG). Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Klärung, ob ein Schadensersatzanspruch besteht, bei der zerstrittenen Zweiergemeinschaft nur Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein kann. Nichts anderes hat aber der angefochtene Beschluss in seinem ersten Teil zum Inhalt. Der gemäß § 23 Abs. 4 WEG angefochtene Eigentümerbeschluss ist aus sich heraus, objektiv und normativ auszulegen; was die Beteiligten erörtert oder gewollt haben, kann zur Auslegung nicht herangezogen werden, wenn es in der Niederschrift keinen Niederschlag gefunden hat. Maßgebend ist vielmehr die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter. Die Auslegung kann der Senat ohne Bindung an die des Landgerichts vornehmen (st.Rsp.; BGHZ 139, 288 = NJW-RR 1988, 955; BayObLGZ NJW-RR 2000, 603/605).

Die nächstliegende Bedeutung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses ist, dass der zu beauftragende Rechtsanwalt festlegt, ob und in welcher Höhe ein Schadensersatzanspruch (gerichtlich) geltend gemacht wird. Der Rechtsanwalt hat nicht verbindlich festzulegen, in welcher Höhe ein Schadensersatzanspruch besteht. Für diese Auslegung spricht schon der Wortlaut, der nur auf die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs abstellt und nicht auf die Festlegung einer der Höhe nach bestehenden Schadensersatzpflicht. Dass, wenn der Antragsteller einen von dem Rechtsanwalt verlangten Schadensersatzbetrag nicht leistet, dieser Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens zu werden hat, ergibt sich schon daraus, dass bei der im zweiten Teil des Beschlusses angesprochenen Sonderumlage auf Gerichtskosten abgestellt wird.

b) Der zweite Teil des angefochtenen Eigentümerbeschlusses, der sich mit der Erhebung einer Sonderumlage befasst, kann keinen Bestand haben. Danach hätte es der Antragsgegner als Verwalter in der Hand, die Höhe der Sonderumlage festzulegen, die der Antragsteller zu erbringen hätte. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen Zahlung einer Sonderumlage gemäß § 16 Abs. 2 WEG hat aber zur Voraussetzung, dass die Zahlungsverpflichtung betragsmäßig bestimmt ist. Die Höhe der Sonderumlage ist entsprechend dem geschätzten Bedarf festzulegen und nach dem maßgeblichen Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen. Grundsätzlich muss sich aus dem Eigentümerbeschluss der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil betragsmäßig ergeben (BayObLG MZM 1998, 337; 1999, 1154 f.). Diesen Anforderungen entspricht der angefochtene Eigentümerbeschluss nicht, der nicht einmal den Betrag der insgesamt zu erhebenden Sonderumlage ausweist.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung